房地產有關的稅例
自住房屋稅務優惠 扣稅優惠
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美國政府一向鼓勵民眾購買自住房屋, 除了成立機構提供長達三十年固定利率貸款外, 還給予各樣稅務優惠, 難怪近七成美國人都擁有自住物業。
國稅例容許納稅人, 在報稅時利用「逐項扣減」(ITEMIZED DEDUCTION)方式, 以房屋貸款利息去降低應繳稅的收入。此外, 購屋貸款時付出之貸款費用（俗稱「點數(POINTS)」）及
房屋物業稅, 亦可用作扣稅。這些扣稅優惠, 除了自住物業外, 還可包括一棟「第二居所(SECOND HOME)」之貸款, 該物業可以是「渡假房屋」或給予親屬居住。這兩所房屋的貸款金額, 只要不超過一百萬元, 利息和物業稅便可全部用於扣稅。
除了購買房屋的貸款利息可扣稅外, 房屋淨值貸款(HOME EQUITY LOAN)或淨值信用額(EQUITY LINE OF CREDIT), 只要貸款金額不超過十萬元, 利息也可作扣稅用。自住房屋貸款扣稅, 還有一個獨特的優惠, 即不必理會貸款的用途, 即使貸款用作其他投資, 甚至用在旅行或歸還信用卡欠款上, 利息都一樣可以扣稅。
抵稅優惠
一九八四年, 國會通過「房屋貸款抵稅證書」(MORTGAGE CREDIT CERTIFICATE)優惠, 簡稱為MCC。此項優惠計劃, 令借貸人將每年貸款利息的一部份, 在報聯邦稅時作為一個抵稅額(Tax Credit), 去減低聯邦入息稅, 抵稅金額通常是利息的百分之十五, 直接在聯邦報稅表中抵減稅金, 故這項優惠比上述扣稅優惠更有利。參加該項計劃者, 家庭收入是不能超過某個金額, 所購買的房屋也不能超過某個市值, 應向貸款代理查詢該城市是否參加了該項計劃, 試圖在辦理房屋貸款時, 同時獲得抵稅證書。(轉自林修榮理財)
賣屋免稅特別情況
特別情況 之一﹕先交換後自住要持有五年
以前擁有出租物業的投資者, 可以利用稅例第1031稅例, 去交換另一個出租物業, 從而將現有的資金增值(CAPITAL GAIN)歸入交換的物業上, 以達到延稅的目的。
稅例上亦容許業主在作交換一段時間(通常是起碼一年)之後, 改變主意將出租物業收回自住, 只要住夠兩年, 便符合業主自住二十五萬元資金增值免稅。這個新法案將這個極有稅務優惠的做法修改, 規定業主要在進行1031交換之後利用業主自住免稅條
例, 必須在做成交換之後五年才享受免稅優惠。所以先租出一年, 再改為自住兩年是不足夠, 因為未達到五年的規定。
這個新稅例只是延遲了享受自住免稅的時間, 並非取消這個稅務優惠。此外, 這個新稅例只是在業主進行1031交換後才適用, 業主直接將現有出租物業轉為自住, 依然在自住兩年之後便可以享用二十五萬免稅優惠。
特別情況 之二﹕與1031交換稅務優惠同時使用
這個是國稅局最新(零五年一月)的宣佈, 簡述如下﹕
假如業主起初使用樓宇作為自住, 之後變為出租, 只要在賣出之前五年內, 有起碼兩年是自住, 都可以享用每人二十五萬資金增值免稅金額。換句話說, 即使賣屋時該房子是出租, 也不會影響這個資金增值免稅優惠。
可是, 假如資金增值超過免稅金額, 超出的那部份便要繳納資金增值稅了, 但由於該房子是出租物業, 可以利用稅例第1031條作交換, 那便可以將本來要付稅的資金增值延稅。
本來, 使用1031條款作交換, 整個資金增值都歸到新的物業主, 將來還是要付稅, 只不過是暫時延稅。但最近國稅局發出了一個稅務程序REVENUE PROCEDURE, 容許二十五萬資金增值免稅與1031交換延稅優惠同時使用。
舉個例, 一間屋成本價是十萬元, 現今市值上升到五十萬, 唯一的業主在過去五年內自住了兩年, 最近三年是用作出租, 如今如果賣出, 四十萬資金增值有十五萬要付增值稅。可是, 假如業主交換另一個出租物業, 便只需要將十五萬成本轉移到新物業, 而不是四十萬, 因為可以利用二十五萬免稅額去免除部份增值。
特別情況 之三﹕利用自住免稅可在交換時免除BOOT
進行1031稅例交換物業時, 假如屋主曾經在該物業自住起碼兩年, 是可以同時享受二十五萬元免稅和交換延稅兩種稅務優惠。假如自住免稅金額超過該投資物業之資金增值, 稅例上給予的優惠相當靈活。
首先, 假如免稅金額超過資金增值, 換入的物業即使價值比換出的物業低, 也可能沒有BOOT的問題。舉個例, 一座出租物業有四十萬元資金增值, 假定夫婦以前曾經自住兩年, 符合五十萬元免稅條例, 該出物業現以七十萬元換出, 按1031交換條例去換入另一個出租物業；本來換入的物業起碼要七十萬元, 但由於換出物業的資金增值只有四十萬元, 比夫婦兩人的自住免稅金額低了十萬元, 這十萬元可在進行1031交換時抵銷十萬元BOOT, 因此, 換入物業的價值即使比換出業低十萬元, 也沒有BOOT的情況, 故全部資金增值均可延稅及免稅。
另外一個靈活使用的情況, 是容許將沒有用盡的免稅金額去增加換入物業的成本, 藉此去減低將來出售時的資金增值。沿用以上的例子, 假如換入的物業價值是八十萬元, 由於換出物業只有四十萬元資金增值, 夫婦自住免稅金額是五十萬元, 未用到的十萬元可放入換入物業去增加其成本。
特別情況之四﹕ 夫婦只有一人擁有產權
每一個人出售物業之前五年之內, 只要擁有該物業起碼兩年, 並且以該物業作為主要住宅起碼兩年, 便可享有二十五萬元資金增值免稅額。假如物業擁有人是一對夫婦, 稅例對擁有權的規定是更為寬鬆的, 夫婦只要兩個人當中的一位曾經有兩年擁有權, 便有可能夫婦兩個人獲得免稅額, 即共五十萬元免金額。
舉個例, 一個物業只由夫婦其中一個人擁有起碼兩年, 只要他們符合以下全部條件, 便可以有五十萬元免稅額﹕他們是夫婦關係, 並且在當年將會共同報稅；兩個人都起碼在該物業住了兩年或以上；兩個人都沒有在過去兩年內享用過這個免稅優惠。
最近見到一個實例, 一對夫婦剛結婚, 但他們婚前已經同居超過兩年, 物業只由其中一個人擁有, 他們一結婚便馬上可以得到五十萬免稅額, 因為他們兩個人都在該物業住了兩年以上, 今年亦會以夫婦身份共同報稅, 所以一結婚便已經符合免稅規定。
特別情況之五﹕離婚時保留兩人免稅額
假如夫婦不幸離婚, 其中一個人不再住在自住房屋, 將來賣出時有多少免稅額呢？
大家都知道, 要得到每個人二十五萬元資金增值免稅額, 必須在賣屋前五年內, 擁有房屋產權起碼兩年, 與及以該房屋作為主要住宅起碼兩年。假如離婚之後其中一個人搬了出去, 將來賣出的時候那一個人沒有在房屋居住兩年, 便不符合免稅要求。
但是, 稅例上有一個例外的情況, 令離了婚的夫婦共同擁有的房屋繼續可以享受五十萬元資金增值免稅, 但必須符合兩個條件。首先, 該物業必須是繼續由這兩個人共同擁有。其次，搬出去住的那一位要有權在這間房屋內居住。請注意, 他只要有權居住, 並不一定真正要在那裡居住, 都可以符合兩年使用期的條件。
怎樣才算有權在這間房屋居住呢？是要在離婚或分居的正式文件上訂明, 在外面居住的那一位有權可以使用這間房屋作為主要住宅。由於這個條款對免稅金額有重大影響, 在辦理離婚時應該雙方達成協議, 然後由律師放入離婚協議書內。 (轉自林修榮理財)
主要居所決定因素
當大家擁有自住物業兩年之後, 要將該物業賣出的時候, 每一個屋主只要住在該房屋至少兩年, 每一個人都會有二十五萬元的資金增值免稅額。然而自住的定義是要作為主要居所(Principal Residence), 而不是偶然才入住的地方。
究竟國稅局怎樣決定大家的房屋是否屬於主要居所呢？去年年底國稅局提出了數項考慮的因素A包括納稅人工作的地點、家人居住的地址、納稅人的報稅表、駕駛執照、汽車登記和選民登記使用的地址、帳單和來往信件使用的地址、所用的銀行地址, 以及納稅人參加的民娛活動及宗教活動等等的地點。
上述數項只是國稅局考慮因素的一部份, 他們還會考慮所謂事實與情況(Facts and Circumstances)。此外, 國稅局亦同時澄清出售土地(Land)所賺的資金增值, 是否可以免稅。基本上出售的該塊土地, 是一定要有一間房屋是符合屋主自住, 然後才可以得到這個稅務優惠。 (轉自林修榮理財)
租出部份房屋稅例
有些讀者將自住房子的一部份租出去, 在稅例上有幾件事需要注意。
首先, 收到的租金是需要報稅的, 與一般租金收入相同, 即是要報在Schedule E報表。但與這個出租部份的費用, 包括﹕水電、地稅、折舊等費用, 都可以放入Schedule E 去扣除租金收入。
但稅例上容許您繼續將全部房屋貸款利息放入Schedule A 扣稅, 與未租出去的時候一樣, 但要符合三個條件。
第一, 租客是用來自住；
第二, 出租的地方是屬於您房屋的一部份, 而不是與房子本身分開；
第三, 租客數目不超過兩個, 同住的租客當是一個。
賣屋時, 即使房子部份曾經出租, 也不會影響業主二十五萬元資金增值免稅金額, 但條件是該出租的地方是屬於房屋本身的一部份, 例如是屋內其中一個房間, 而不是與房子本身分開的。但是, 與這個出租部份所產生的折舊(depreciation), 只要是九七年五月六日之後產生的, 仍然需要繳付資金增值稅, 稅率是25%。 (轉自林修榮理財)
賣自住房屋免稅額
一九九七年五月之後, 出售自住房屋稅務優惠大增, 只要在賣屋前五年內, 擁有產權並作為「主要居所」(PRIMARY HOME) 起碼兩年, 每個業主即可享用25萬元「資金增值免稅額」。
不必同期
兩年產權擁有期與自住期, 不必同期, 也不必連續。例如, 某君租一房屋自住, 三年後屋主將房子賣給某君, 他馬上將房子租出, 兩年後賣出, 亦符合免稅條例。另例, 某君自住一年後, 將房子租出三年, 之後又收回自住一年, 其後再將房子出售, 由於前後共自住兩年, 故此符合免稅條例。
不必五年
一個常見的誤會, 是必須擁有物業產權五年後賣出, 才可享免稅優惠。其實, 只要擁有兩年即可, 五年期只是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外, 賣出時不必自住, 當時是出租也沒有問題。
不論種類
幾乎任何類型房屋, 都可享受免稅優惠, 包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse), 活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op), 甚至船上住所(Houseboat)也可以。
計算合作公寓的「資金增值」, 是按購買公寓合作社股份的成本為準。
不限夫婦
共同擁有房子, 只要每一個業主都符合自住條例, 每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦, 假如房子有四個業主, 四個人都曾自住兩年, 賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。
不需申報
符合免稅條例, 亦沒有收到1099-S表格的話（賣出價錢達25萬或以上會收到1099-S表格）, 在報稅表上完全不用申報。但有會計師建議, 即使不用繳稅, 也應在Schedule D報稅表上申報, 因為申報後即開始三年「追索期」(Statute Of Limitation), 過了三年國稅局通常不會再查閱。
不限國內
該稅務條例, 不限於在美國的房子, 國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所, 只要在移民美國後的三年內賣出, 亦符合稅務條例, 因為賣屋前五年內曾自住兩年, 但超過三年仍不出售, 將來資金增值便要付美國稅。
不限自住
假如自住房屋的一部分, 作為「家庭辦公室」, 該部分費用（包括折舊）亦曾算作商業成本, 在報稅表上用於減抵生意收入, 則賣屋時這部分的資金增值不當作自住, 故不能享受免稅優惠；二零零二年底, 國稅局修改稅例, 讓在自住房屋以內作「家庭辦公室」或那部分, 在計算免稅金額時可將全部資金增值免稅, 即不必為屬於「家庭辦公室」或那部份資金增值付稅。
同樣, 將自住房內一部分租出, 賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是, 要享用這個優惠, 「家庭辦公室」或出租的那部分, 地點必須在房子內, 不得與房子本身分開。
不必兩年
該稅例規定, 每人只能每兩年享用一次二十五萬元免稅額, 可是, 有好幾種例外情況, 讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間, 也可有部分免稅優惠。這個特別優惠, 使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內, 可再次享用部分免稅。
要符合部分免稅條件, 賣屋的主要理由需包括以下任何一項：
-
改變工作地點（新工作地點在五十哩以外）；
-
健康理由搬遷（需醫生證明）；
-
或「不可預見之情況」, 包括家人去世、失業（需符合領取失業金資格）、因工作或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。
可與1031交換稅務優惠同時使用
這個是國稅局最新(零五年一月)的宣佈, 簡述如下﹕
假如業主起初使用樓宇作為自住, 之後變為出租, 只要在賣出之前五年內, 有起碼兩年是自住, 都可以享用每人二十五萬資金增值免稅金額。換句話說, 即使賣屋時該房子是出租, 也不會影響這個資金增值免稅優惠。
可是, 假如資金增值超過免稅金額, 超出的那部份便要繳納資金增值稅了, 但由於該房子是出租物業, 可以利用稅例第1031條作交換, 那便可以將本來要付稅的資金增值延稅。
本來, 使用1031條款作交換, 整個資金增值都歸到新的物業主, 將來還是要付稅, 只不過是暫時延稅。但最近國稅局發出了一個稅務程序REVENUE PROCEDURE, 容許二十五萬資金增值免稅與1031交換延稅優惠同時使用。
舉個例, 一間屋成本價是十萬元, 現今市值上升到五十萬, 唯一的業主在過去五年內自住了兩年, 最近三年是用作出租, 如今如果賣出, 四十萬資金增值有十五萬要付增值稅。可是, 假如業主交換另一個出租物業, 便只需要將十五萬成本轉移到新物業, 而不是四十萬, 因為可以利用二十五萬免稅額去免除部份增值。 (轉自林修榮理財)
出租物業稅務好處多
扣稅優惠租金收入本來是要課稅的收入, 報稅時要填Schedule E表格, 可是稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用, 都可作扣稅用, 以減少課稅收入。這些費用包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理, 甚至業主開車到物業地點的費用。
扣稅優惠租金收入本來是要課稅的收入, 報稅時要填Schedule E表格, 可是稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用, 都可作扣稅用, 以減少課稅收入。這些費用包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理, 甚至業主開車到物業地點的費用。
因此, 很多業主所收的大部分甚至全部租金, 都不用課稅。如果有些業主扣除費用後, 帳面上出現虧蝕, 稅例上稱為「被動虧蝕」(PASSIVE LOSS), 但業主「活躍地參與」出租事宜（例如選擇租客或決定租金金額）, 則該虧蝕便可獲得特別稅務優惠。如果業主當年總收入不超過十萬元, 在二萬五千元以下的虧蝕, 可以直接抵銷普通收入（例如工資）, 去減低稅金。即使總收入超過十萬元, 但不超過十五萬元, 仍可享受部分扣稅優惠。因收入過高而未扣稅的虧蝕, 也不會浪費, 因為可儲存留將來不超過限金額的那年扣除, 即使每一年都因收入過高而無法扣稅, 將來賣出物業時, 未能扣稅的「被動虧蝕」都可用來減抵資金增值(Capital Gain)。
增值延稅與免稅‧延稅
出租物業在增值後賣出, 產生資金增值, 要按增值稅率付稅。去年通過的稅務條例, 將長期（持有期超過一年）最高資金增值稅率, 減為百分之十五, 比普通收入稅率低了不少。此外, 假如願意繼續投資出租物業, 可利用稅例第1031條, 將原有物業交換另一價值相等或更高的出租物業。如果符合稅例要求的話, 所有資金增值（連同應付稅的折舊）都可延稅。
近年房地產市場旺盛, 許多投資者喜歡投資出租樓宇, 令到要進行1031交換的投資者, 有時找不到適合的投資物業作交換。由於1031交換稅例有非常嚴格的期限, 包括一個四十五天訂立交換物業, 和一百八十天要完成交換的要求, 一旦未能符合這些期限, 該1031交換便沒會失去將資金增值延稅的稅務優惠。(轉自林修榮理財)
5 Common Methods of Holding Real Property Title
Source by Spidell California Taxletter
#1. Joint Tenancy
Joint tenancy occurs when two or more people hold title to real estate jointly, with equal rights to enjoy the property during their lives; in the event of the death of one of the partners, their rights of ownership pass to the surviving tenant(s).
Advantage
The advantage of this method is that the parties in the ownership need not be married or related.
Disadvantages
The downside is that any financing or use of the property for financial gain must be approved by all parties and cannot be transferred by will after one passes. If the parties are not married, in order to get out of the title they must petition the court to divide the property or order its sale.
Another large disadvantage is that a creditor who has a legal judgment to collect a debt from one of the owners can also petition the court to divide the property and force a sale in order to collect on its judgment. In other words, each of the owners takes a risk in the other's financial choices.
#2. Tenancy In Common
With tenancy in common, two or more persons hold title to real estate jointly, with equal rights to enjoy the property during their lives. Unlike joint tenancy, tenants in common hold title individually for their respective part of the property and can dispose of or encumber it at will. Ownership can be willed to other parties, and in the event of death, ownership will transfer to that owner's heirs undivided.
Advantage
Tenancy in common allows for one owner to use the wealth created by their portion of the property as collateral for financial transactions, and creditors can place liens only against one owner's particular portion of the property.
Disadvantage
Any liens on the property must be cleared in order for a total transfer of ownership to take place.
#3. Tenants by Entirety
This method can only be used when owners are legally married. Tenants by the entirety are ownership in real estate under the assumption that the couple is one person for legal purposes. This method conveys ownership to them as one person, with title transferred to the other in entirety if one of them dies.
Advantage
The advantage of this method is that no legal action needs to take place at the death of one's spouse. There is no need for a will, and probate or other legal action isn't necessary.
Disadvantage
Conveyance of the property must be done together and the property cannot be subdivided. In the case of divorce, this type of title automatically converts to a tenancy in common, meaning that one owner can transfer ownership of their respective part of the property to whomever they wish.
#4. Sole Ownership
Sole ownership can be characterized as ownership by an individual or entity legally capable of holding the title. The most common sole ownership are held by single men and women, married men or women who hold property apart from their spouse, and businesses with a corporate structure allowing them to invest in or hold interest in real estate.
In the situation of married persons wishing to own real estate apart from their spouse, title insurance companies will typically require the spouse to specifically disclaim or relinquish their right to ownership in the property.
Advantage
The main advantage of holding the title as a sole owner is the ease with which transactions can be accomplished because no other party needs to be consulted to authorize the transaction.
Disadvantage
The obvious disadvantage is the potential for legal issues regarding the transfer of ownership should the sole owner die or become incapacitated. Unless specific legal documentation such as a will exists, the transfer of ownership upon death can become very problematic.
#5. Community Property
Community property is a form of ownership by husband and wife during their marriage that they intend to own together. Under community property, either spouse has the right to dispose of one half of the property or will it to another party. Outside of real estate, property acquired during one's marriage is usually deemed community property.
Real estate that is acquired during a common-law marriage will also be considered to be held as community property. Anyone who has lived with another person as a common-law spouse and doesn't specifically change the title to the property as sole ownership (which is legally transacted with approval by the significant other) takes the risk of having to share ownership of the property in the absence of having a legal marriage.
(Common-law couples should also read "Estate-Planning Must-Haves For Unmarried Couples.")
(Source by www.investopedia.com)